Vous signez un bail cet automne ? Le contrat que l’agence vous tend n’est plus celui de 2015. Depuis le 1er octobre 2026, un nouveau modèle officiel s’impose, et sa clause la plus sensible peut conduire à la résiliation du bail six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Le nouveau bail type 2026 est entré en vigueur le 1er octobre. Le décret n° 2026-596, publié au Journal officiel le 7 juillet, remplace les modèles datant de 2015 pour les locations vides, les meublées et les colocations à bail unique. Tout contrat signé ou renouvelé depuis cette date suit de nouvelles règles, dont une qui modifie le rapport de force en cas d’impayés.
La mesure la plus commentée concerne la clause résolutoire. Le nouveau modèle l’impose noir sur blanc : en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le bail peut être résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet. Sur le fond, ce délai de six semaines n’est pas une invention du décret : la loi du 27 juillet 2023 l’avait déjà ramené de deux mois à six semaines. Le décret comble simplement le retard du modèle officiel, dont beaucoup de contrats signés depuis reprenaient encore l’ancienne rédaction.
Quel bail est concerné par le nouveau modèle ?
Le décret vise tous les baux d’habitation conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 : locations vides, meublées, colocations à bail unique. Les baux signés avant cette date ne sont pas à réécrire : ils restent régis par les règles du jour de leur signature. Un bail signé début octobre sur l’ancien modèle fragilise le bailleur en cas de litige, préviennent les juristes.
Les nouveaux modèles concernent les locations vides, meublées et colocations à bail unique signées ou renouvelées depuis le 1er octobre.
Pourquoi six semaines change la donne en cas d’impayés ?
D’abord un malentendu à dissiper : « résiliation de plein droit » ne veut pas dire expulsion automatique. Le propriétaire ne peut pas changer les serrures. Une fois les six semaines écoulées, il doit saisir le juge, seul habilité à prononcer l’expulsion. Et le juge garde la main : il peut accorder au locataire jusqu’à trois ans de délais de paiement, et la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, continue de s’appliquer. Le nouveau délai fait surtout gagner deux semaines au bailleur sur un calendrier qui, de la première échéance manquée à la libération du logement, se compte encore en mois.
Le commandement de payer reste l’acte déclencheur. Envoyé par un commissaire de justice, il doit mentionner le détail de la dette et le délai de six semaines laissé au locataire pour régulariser, sous peine de nullité. Sans ce document en règle, la clause ne produit aucun effet.
Six semaines après un commandement de payer resté sans effet : c’est le nouveau délai avant la résiliation d’un bail signé depuis le 1er octobre.
Que vérifier avant de signer votre bail ?
- Le modèle utilisé. Le contrat doit reprendre la clause résolutoire avec le délai de six semaines, pas deux mois. Un bail signé après le 1er octobre qui mentionne encore deux mois comporte une mention périmée, source de contestation assurée devant le tribunal.
- La mention de résidence principale. Quand la commune impose une obligation de résidence principale, le bail doit désormais le préciser noir sur blanc. Une réponse à la multiplication des détournements vers la location touristique.
- Le numéro de portable. Nouveau champ facultatif, pour le bailleur comme pour le locataire. L’idée : régler par un simple appel les retards dus à un changement de banque ou à un décalage d’aide au logement.
- Le dépôt de garantie. Il figure désormais au même rang que le loyer dans la clause résolutoire : son non-versement peut déclencher la procédure, alors que beaucoup d’anciens modèles ne le mentionnaient pas.
Clés, contrat, état des lieux : avant de signer, vérifiez que le modèle reprend bien la clause résolutoire à six semaines.
Votre bail a été signé avant le 1er octobre ?
Rien ne change pour vous. Le décret ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés depuis cette date. Inutile de demander une réécriture : les baux en cours suivent les règles en vigueur au jour de leur signature. La prochaine fois que vous renouvellerez, en revanche, ce sera le nouveau modèle.
Onze ans après les modèles de 2015, le contrat de location rattrape enfin la loi. Locataires comme bailleurs ont intérêt à lire ce qu’ils signent, ligne par ligne.